到奢侈稅「重災區」撿便宜
奢侈稅法案4月中旬通過後，買方一心期待房價下跌，現階段哪些區域及產品受傷最深？自住客可以到「重災區」挑到理想屋嗎？
奢侈稅在立法院三讀通過後， 預計最快6月1日實施。對於持有不動產未滿2年的投機客，脫手求現的時間，已進入倒數。
從信義房屋及永慶房屋的統資料顯示，奢侈稅新聞傳出後，委託房仲銷售數量大幅增加，扣除2月季節性因素，台北市與新北市兩地區，3月比1月委賣成長2∼3成。從房仲網站點閱率來看，3月上網搜尋物件也同時成長1∼2成。
實際比對3月與1月成交數據，成交量大幅萎縮了3∼4成。為什麼賣房子的人多，看房子的也不少，成交量卻無法提升呢？
有27年房地產資歷的有巢氏房屋發言人劉炳耀的觀察心得是：買方現在抱持「撿便宜」心態，一開口就是打6∼7折，但賣方讓價幅度不可能高於15%，「否則乾脆繳稅就好了！」戴德梁行不動產總經理顏炳立甚至形容，期待7折價的買方是「自我感覺良好！」
房價6 ∼ 8 月間落底
至少盤整到明年初
仲介帶看人潮驟減，簽約中心也冷冷清清，預售屋更是只有一個「慘」字可形容！原先要領號碼牌、付訂金才能看屋的案場，現在門可羅雀。一位市場人士指出，台北市松山區原本有一個豪宅案，因開價過高備受矚目，再加上買方帶著大刀猛砍價心態，建商只好決定撤場，等待下半年再說。
永慶房屋總經理葉凌棋也說，4月分預售工地來客量雖比3月增加，但建商仍不願鬆口降價，與買方預期降幅差距過大，交易因而急凍。
現在買方關心的是交易何時會解凍？綜合顏炳立、葉凌棋、劉炳耀等專家看法，若奢侈稅提早至6月1日上路， 預期6∼8月房價會落底，成交量也會慢慢回升，但別期待房市會出現V 型反轉，因為打房是執政黨拚立委及總統大選的政績，最好的狀況是，維持盤整到選舉結束，也就是明年1月前。
依此推論，第2季就是撿便宜的好時機？答案也不盡然，得從區域、產品來分析。葉凌棋表示，從法案通過後的市場反應來看，預售屋及新成屋受到的衝擊比中古屋還大。
買預售要有長抱準備
近交屋或新成屋議價大
以預售屋為例，現在進場至少要有持有4∼5年的打算。葉凌棋分析，奢侈稅的課徵範圍雖排除預售屋，但若在預售屋階段移轉權利，須課徵6∼40% 不等的財產交易所得稅（依個人綜所稅率而定） ；交屋後則會受到奢侈稅影響，必須再持有2年。
換句話說，現在買預售屋者只剩下兩種人：第一是十分看好5年後房市前景的長期置產型客戶；另一種是因為建商看壞後市或資金不足須降價求售，價格跌到合理價後想撿便宜的自住客。
在新成屋方面，有少部分的議價空間慢慢拉大，像建商趕在6月1日前交屋的板橋「新巨蛋」建案，開價從原先每坪70萬元降至42萬元，足足打了6折。
葉凌棋指出，現在最有可能出現「跳樓價」的是接近交屋日或剛完工的新成屋，因為預售屋在取得使用執照後，建商會進行第1次總登記，在此之前的半個月，建商會限制客戶換約，也就是不得將預售屋的權利移轉。
再加上銀行核貸趨嚴，第二戶的貸款成數僅約6∼7成，多數購買新成屋的客戶，交屋後仍須自掏2成資金，才能完成過戶，如果投資客口袋不夠深，勢必得毀約或賠錢脫手。
至於到中古屋市場撿便宜，要視區域漲幅及投資客多寡而定。
以台北市為例，如果比較3月與1月的數據，把委託量提高、成交量萎縮最多的區域視為此波「重災區」的話， 令人意外的是， 市中心的大安、信義、中山，以及外圍的南港等「精華中的精華地段」居然都榜上有名。
北市精華區跌價有限
林口、新莊跌幅2 成
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊分析，投資客對市場敏感度最高，過去幾年市區接手強、買方多、價格衝得快，短炒及長投型的投資客都湧入市中心精華區。
不過，奢侈稅法案通過後，短炒投資客退場，一位原本在市中心每月可成交7、8間房屋的黃姓投資客，3月分只脫手1∼2間，現在他的心態是： 「只求不賠錢、出價就談！」
但是短炒投資客想出場，也不代表房價會大跌。
永慶房屋企研室協理黃增福表示，現在投資客忙著調節部位、保留現金、汰弱留強，以近期成交案例來看，市中心賠錢脫手者不多，不少長期置產型客戶看到價格回跌5∼10%，就進場承接。像3月分大安森林公園旁電梯大樓的成交價，每坪仍高達98萬元；敦化南路30年的電梯大樓，原先開價每坪90萬元，但跌到87萬元就有置產型客戶進場。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，過去2年，能夠進到市中心的投資客，多半是口袋深、屬於置產型客戶，只有少數是口袋淺的小咖投資客，就算賠錢脫手，也不致影響全體市場。因此想前進台北市的自住客，在市場8月回溫之前，要把握最佳的議價時刻。
如果買不起市中心，自住客到新北市是否有便宜可撿？用相同的方法，把委託量提高、成交萎縮最多的區域篩出，新北市的「超級重災區」無疑是林口、新莊，其次是三峽、淡水等區域。
葉凌棋表示，林口及新莊是去年下半年的急漲區，林口的預售價從2字頭直接跳到4字頭，新莊副都心及頭前重劃區則是從3字頭快速跳到6字頭。
蘇啟榮認為，新北市無法取代台北市，為滿足基本住宅需求，未來這些區域的房價，都要回到首購族能負擔的產品及價位，也就是2房、3房及大4房的產品及合理的總價帶。
林口及新莊的投資客，在奢侈稅通過後，對價格的堅持度已經轉弱。
以新莊歐洲村為例，5年新成屋原先每坪35萬∼36萬元，現在只要30萬元，2個月下跌2成，已回到去年上半年央行實施選擇性信用管制時的價位。
但葉凌棋提醒，即使是同一行政區，也不要用相同標準看待，以新莊舊市區來說，屋齡老、綠地少，但生活機能佳，相較於重劃區漲幅比較小，因此現在只要跌幅約10∼15% 就有人接手。
到重災區買屋
觀察近3 個月成交行情
同屬重災區的林口，狀況和新莊相同。曾在林口賣屋多年的台灣房屋資產服務中心經營主管張凱帝表示，現在林口的情況是離捷運站愈近的新成屋降幅愈大。因為沿著捷運購屋是主流，吸引最多投資客，如今市況反轉，捷運屋成為燙手屋。先前被政府平價住宅炒熱的機場捷運林口站（A9），預售屋曾一口氣從20萬元跳到40萬元，如今成交價已跌2成。
張凱帝反而比較看好生活機能較佳的長庚醫院站（A8），因為A8行政區為桃園龜山，附近預售屋相對較少，漲幅不若林口站高，但A8擁有A9沒有的生活機能、又有3大公園及學校加持，在奢侈稅利空打擊下，是自住客挑屋的好區域，目前新成屋約25萬∼28萬元，回檔約1成。
綜合專家建議，台北市因需求大於供給，價格不易大幅回檔，有自住需求者只要負擔得起、想長期置產的話，那麼回到合理價就進場。至於首購族，未來2∼3個月最好再觀察重災區的房價變動。葉凌棋強調，人生第1間屋要能增值，否則無法累積換屋的本錢。
劉炳耀則建議，自住客不妨參考過去3個月同一區域、相同產品的成交行情，如果房價波動幅度在3∼5%， 代表進入打底階段，就是可考慮進場的價位。
◎ 更多精采內容請看Money錢2011年5月號第44期
