2012年第3季房市表現 雙北續冷 越往南交易越熱
8月實價登錄是第3季房市最大的變數，對全國各地成交量都造成一定的影響，第4季的傳統旺季能否挽回前3季的劣勢，政策與明年景氣展望將是關鍵。
第3季房地產市場進入淡季，動能十分低迷，除了傳統鬼月、證所稅風波及颱風等因素干擾外，最主要的變數是8月實價登錄政策上路，10月之後民眾就能查詢真實成交價。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，實價登錄的確讓部分不想房價曝光的屋主，趕在7月提早過戶，使得7月比6月交易量多出1成。但如果扣掉1萬多戶新成屋「交屋潮」，整體來看，7月成交動能與6月相去不遠，簡單來說就是買氣尚未回籠。
實價登錄效應
賣方降價意願提高
7月初市場就預期在基期墊高下，8月無法太樂觀。結果也一如預期，8月各區域買氣減少1∼2成不等，9月市場就出現了質變。
第1個現象是耐不住的屋主，降價心態開始轉濃。根據住商不動產內部統計，若與今年5月相較，9月雙北市進入「急殺特區」的物件增加4∼5成。徐佳馨分析，進入急殺特區的房屋多半已銷售一段時間，在10月價格透明化前，屋主普遍願意降價1成，以吸引買方目光，其中，又以貸款難度高的套房、中大坪數產品，脫手意願最高。
第2個現象是豪宅買氣銳減。「這樣的結果一點都不意外。」大師房屋總經理陳建慶說，6月底央行祭出「第3波選擇性信用管制」，針對北市總價8千萬元、其他地區5千萬元的豪宅限制貸款成數及取消寬限期，以致交易量減少6成，換屋意願大幅下降。永慶不動產研究發展中心經理黃舒衛預期，在限貸令未放鬆前，未來雙北市換屋族群將以4千萬至8千萬元物件最搶手。
雙北市買氣低迷
資金轉進中南部
根據中信房屋第3季「宅指數」調查，第3季的購屋意願只比第2季多出0.01%，影響購屋意願最主要的2大因素是「房價」與「家中經濟」。中信房屋副總經理劉天仁分析，第3季在國內經濟負成長及出口連續衰退下，還能維持相同的水平，代表市場存在基本買盤，只是尚未引爆。
進一步看各區域狀況， 北市熱門成交區一如往昔，集中在萬華、北投、大同區等低價區，這些區域的買方多半是自住客，不受實價登錄影響，交易量未明顯下滑。至於新北市如三峽區、林口區等則出現大批交屋潮，造成8月買賣移轉棟數大幅成長，但其他區域都出現3∼4成的衰退。
相較於雙北市的買氣低迷，第3季中南部維持相當的熱度，特別是土地交易。戴德梁行不動產董事總經理顏炳立表示，奢侈稅、限貸令等政策讓雙北市的成交量下滑，但資金已揮軍南下進入中南部，「賞了政府一個耳光」。他認為，北部已沒有追漲的力道，才剛到半山腰的中南部尚有想像空間。
全年成交量維持平盤
928檔期建商最後一搏
展望第4季旺季，房市是否能否極泰來？住商不動產總經理陳錫琮表示，2011年奢侈稅實施當年，市場呈現「上半年旺、下半年冷」，全年買賣移轉36萬件，他預期今年仍將維持相同水準，今年上半年房市交易冷清，買賣移轉僅約16萬件，下半年有機會倒吃甘蔗，上看20萬件。
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴及劉天仁一致認為，美國實施QE3有助於穩定全球經濟，對房市有正面助益，而且QE3可能引起國內物價上漲，保值性的買盤也將隨之出籠。劉天仁看好市中心地段佳、交通便利的A 級物件將最受惠，而郊區低總價產品將能吸引首購或自住客。
陳建慶則預期，10月實價登錄資訊公開後，先前觀望的買方，在房價「全都露」後，賣方無法再漫天喊價，買方可減少猜忌與蒐集資訊的時間，因此，議價空間與去化天數可望下滑。整體來說，市場將回歸合理的基本面。
觀察第4季後市要先注意幾個指標大案。根據《住展房屋》統計，928檔期，3大都會區累積約2900億元少見的量能，雖然不乏有先前遞延推出的個案，但卻能看出建商奮力一搏的決心。
像是興富發在士林的「圓山一號院」超過百億案量，今年初董事長鄭欽天還曾喊出房價打75折，如今該案開價將受到市場注目。至於新北市主要推案量集中在中和、新莊、淡水等，案量約700億元。值得一提的是，桃園與新竹的推案量有增加趨勢，這些外圍區指標案的銷售結果，將是區域行情能否往上拉抬，或是往下修正的關鍵。
台中 沿捷運綠線長線布局
與雙北市、南高雄相較，第3季台中房市只能說差強人意，因為若與去年高點相較，交易量仍顯得低迷，除了經濟差及淡季因素外，7、8月還是受到實價登錄政策干擾，交易顯得混亂。
住商不動產台中區經理賴萬提到，從8月的月成長率來看，市中心表現較好的區域是中區、西區與南區，這些非主力交易的買盤是自住客，但若以最賣座來看，西屯與南區仍是主流。而長期置產族已悄悄現身，收租套房與店面維持相當水準，顯示市場的游資仍多。
5年後捷運通車
沿線重劃區潛力佳
比較特別的是，市郊的烏日、大雅月增率分別有205% 及58%的大躍進。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，這2個區域主要受到新成屋交屋潮所帶動，烏日自高鐵通車後，已慢慢吸引人潮進入；大雅則直接受惠於中科的發展，再加上鄰近水湳經貿園區、清泉崗國際機場等重大公共建設，地理條件優越。
展望未來，台中第4季預售案規模高達450億元，比去年同期成長5成，未來在歐美沒有更壞消息及政府政策不再打壓下，房市有機會開始築底。
台灣房屋智庫研究員洪佩君建議，自住客不妨跟著政府的交通建設挑好屋。因為最快在2017年，台中第1條捷運綠線（烏日/ 文心/ 北屯線），將採高架型式通車，以北屯區的松竹路為起點，行經文心路、文心南路，經過北屯、西屯及南屯區的精華地段，到建國北路，再沿著台鐵到終點烏日高鐵站。
未來這條捷運線將經過台中4期重劃區內、5期及7期重劃區的交界處，最後再抵達13期重劃區，從台北市捷運路網經驗來看，這些區域有機會因軌道經濟成為房市新寵兒。
高雄 土地交易熱 追價力道小減
一向不受投資客與自住客青睞的高雄房市，近期占據新聞版面。除了興富發在美術館以每坪230萬元高價買進土地，讓市場一片嘩然外，緊接著京城建設又購入1千多坪土地，雖是以合理價買進，仍然創造不少話題。
顏炳立表示，未來半年高雄還有土地要標售，在資金充沛無虞下，短線土地市場的補漲行情還能持續，但房價可否跟著一飛沖天仍是未定之數。
因為8月熱門成交區還是三民區、鳳山區及左營區等老面孔，這些區域與去年同期相較成交量呈現正成長，但與前月相比已開始衰退，原因不外乎基期高、實價登錄或總體環境不佳等。從產品面來看， 則以總價在400∼600萬元的自住型物件，最受市場青睞。
房價築底完成
未來2年有輕軌大利多
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴觀察，過去1年高雄房價展開補漲，賣方心態轉強，但買方擔心追高，期待10月實價揭露後再決定，出手小心謹慎，議價時間拉長，可預期9月交易量應該沒有出乎意料的好消息。
對自住客來說，交通建設仍是房價長期的最大支撐。根據台灣房屋調查，過去3年高捷站區周邊，以凹子底、左營、後驛、衛武營等4站的房價漲幅最為驚人，普遍超過2成，目前凹子底每坪均價快逼近3字頭。
日前經建會也已通過「高雄環狀輕軌」案，未來將分兩階段興建，預計2015年完工，預計將與捷運紅線、橘線十字交會，可串連高捷、高雄港、機場、未來的鐵路捷運化路線及推動中的高雄海空經貿城，將對周邊房價形成長期支撐。
顏炳立表示，高雄房價長期築底完成，預售屋1字頭的行情已絕跡，2字頭是合理，能否再創3、4、5字頭的歷史新高，除了政府緊縮政策是否擴大至中南部外，當地就業機會與民眾追價意願才是最大關鍵。
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