熱銷預售案不用追 房產教父顏炳立：用1招算出合理價

近期房地產傳出不少「熱銷」的好消息，不少消費者看的「霧煞煞」，究竟台灣房產處於什麼位置？有房產教父、戴德梁行不動產董事總經理顏炳立表示，仔細研究熱銷宅共同點是：讓利、小坪數、低總價，這些都是中產階級需求產品，代表市場仍陷在不景氣的環境。
 
由於台灣房地產進入景氣修正的循環，「讓利」的環境下，究竟該如何算出合理價呢？顏炳立簡單舉個例子說明，信義區預售屋推案每坪200萬元，由於預售屋是建商現在拿現金，但未來3年才交屋的「期貨」價，在預售、新成及中古屋價格最高。
 
若用銀行定存利率與建商風險貼水來反推，目前新成屋「現貨」約160萬～170萬元（註），20年中古屋約是新成屋一半約80萬～85萬元，同區域的10年中古屋價格約新成屋的75～8折，也就介於130萬～140萬元。
 
要提醒的是，因為房價修正是進行式，消費者要緊盯預售屋的開價與成交價，時時做好價格修正的心理算盤。
 
註：
新成屋合理價 ＝ 1／ 預售屋合理價×（1+ i）ⁿ
i是不動產的投資預期報酬＋風險貼水，目前約4%～5%