鄭哲昇用失敗力3度挑戰上億財富
從捷運南京三民站步行到健康國小附近，在寸土寸金的台北市中心，這一帶屬低密度住宅開發，隱密性高，不遠的富錦街最不缺的就是風格小店，10米街廓對台北人來說是很大的奢侈。而民生社區散發的人文精神與生活品味，更是其他社區複製不來的風景。
「很多在此長大的孩子，住久了就很難再搬。」今年45歲、長富國際地產總經理鄭哲昇，就是其中一個「搬不走」的例子，除了很難找到相同有品質的小環境外，一雙兒女就學問題也是牽絆之一。
另外，這是鄭哲昇曾擔任3年豪宅操盤手，經手超過20億元資金，累計獲利超過9位數字，卻遲遲未住進豪宅的主因。「話說回來，前幾年豪宅也不是拿來住的。」鄭哲昇說得坦白，「不久的未來，自住客有機會挑到超值好屋。」
不與政府對作
轉往柬埔寨自建自售
鄭哲昇向來「很敢」預言，他的信心來自於在不動產打滾20多年的精準判斷。譬如2年前，發現政府打房是玩真的，在「投資房產不能跟政府作對」的認知下，決定結束豪宅操盤的工作，傾全力把重心放在海外。「他不是第1個賣海外房地產的人，卻是數一數二有眼光的人。」一位海外代銷業者私下表示。
當很多公司把銷售重心放在馬來西亞及日本時，鄭哲昇早一步把眼光放在還未被開發的處女地柬埔寨上，不同於代銷短打的做法，這一次他大膽決定自建自售。
「到海外蓋房子，代表要肩負更重的責任，這是爸爸對我的期許。」鄭哲昇的父親是職業軍人，經常把「做生意講求信用」掛嘴邊，退伍後在興趣驅動下，半路出師變成了總舖師，靠著廚藝佳、信用好，讓客戶甘願自掏腰包替他印名片。
有句台灣諺語：「土水師怕抓漏，總舖師怕呷午。」碰到中午要辦100桌，鄭哲昇的父親從凌晨2、3點起就要準備食材，孩子要幫忙拔豬毛、洗菜及打菜等。對於家裡充滿著魚翅、魚皮、烏參等乾貨的腥味，鄭哲昇記憶猶新。
雖然父親教導「工作要踏實，一步一腳印，不要好高鶩遠」，但，個性海派的鄭哲昇年少輕狂時完全無法體會，甚至還栽了兩次跟斗。
1993年，鄭哲昇剛退伍就到房仲當業務，抱持「事在人為」的決心，別人月休4日，他年休1天；同仁每天打10通電話，他努力撥出20通；擔心說話結結巴巴，就土法煉鋼寫下模擬Q&A。有一次還因為廣告掛錯地點，到警察局報到。
「那時我還是菜鳥，為了賣一間士林2000萬元房子，從中山北路掛看板，掛到士林官邸前的電線桿上，不小心就被兩個騎哈雷機車的警察帶走了，因此還罰了不少錢。」說起這段往事鄭哲昇倒是挺得意的，因為那間房子隔天就「冒泡」（房仲術語，指完美成交），因而賺了100多萬元佣金。
憑著這股幹勁，鄭哲昇第1個月成交，入行2年，做到台北市及全省前3名的好成績，晉升店長時，還帶出每月業績400～500萬元的「神店」，以目前房價計算，等同每月業績1500萬元。
但少年得志大不幸，鄭哲昇開始自我膨脹，把父親的話拋在耳邊，除了本業之外，還投資幼稚園、餐廳、土地開發公司等事業，天真地以為不用40歲就能退休。不久，納莉風災來襲，投資的幼稚園及餐廳受到淹水波及，生意慘淡，以致周轉不靈而收店，這是鄭哲昇人生第1個重大挫敗。
每天10通電話與房仲博感情
趁SARS大掃便宜貨
財富歸零後，2003年SARS疫情蔓延時，國內房市買氣低迷，秉持沒人買、越要進場的原則，在朋友及親人的資助下，鄭哲昇憑著過去培養的敏銳嗅覺，用很少的資本，快速在市場掃貨，「當時買房子，還跟三黃一劉（市場知名的買房大戶），比誰出價比較快。」
「他很紮實地站在第1線衝。」多次跟鄭哲昇在大安區交手的仲介說。為了比別人更早掌握訊息，鄭哲昇有效運用時間，除了晨間讀報，了解國內股市成交量價、經濟成長率以及貨幣供給等熱錢流向外，並積極管理人脈。
致富4力
1.執行力
找到缺點對症下藥
曾子說：「吾日三省吾身」，每天反躬自省，才能發現缺點，不斷進步。不善言詞的鄭哲昇，剛入行call客戶，碰到不會回答的問題，會不知所措直接掛電話，但靠著一字一句寫下Q&A，訓練口條，現在他站在百人說明會上也不怯場。
2.失敗力
把失敗化為成長力量
日本知名企管顧問勝間和代曾說：「愚者從經驗中學習，智者從歷史中學習。」而從歷史中學習就是一種深度智慧力，也是失敗力。鄭哲昇人生曾二度失敗，卻沒有放棄本業，在沈潛的日子裡，他廣讀傳記與成功學，避免再次犯錯。同時培養每月讀2本書的好習慣。
3.人脈力
透過社團快速結交人脈朋友
《人脈力》作者內田雅章說過，建立人際關係的能力，可以加速實現「想做的事」與「夢想」。獅子座的鄭哲昇親和力強，初次見面讓人沒有距離，透過教會大家庭，結交許多朋友與合作夥伴。
4.前瞻力
領先看出趨勢取得客戶信任
趨勢專家林宗伯曾說過：「知道趨勢」與「掌握趨勢」不同。「知道」不會致富，「掌握」才能擁有財富。鄭哲昇如果沒有抓住2003年SARS時的房價低點，以及2008年以後的全球資金行情，領先市場一步，也無法獲取客戶信任。
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